Auteur | Arnold de Boer
Telefoonnummer | 06 - 11 00 39 41
Datum | 05-10-2020

Een woningtekort van meer dan 300.000 woningen

In het door BZK uitgebrachte rapport ’De Staat van de woningmarkt’ van juni 2020 valt te lezen dat op dit moment het woningtekort 331.000 woningen bedraagt. De komende 10 jaar moeten 845.000 woningen worden gebouwd. Dat moeten dan ook betaalbare woningen zijn. De wachttijden voor een sociale huurwoning lopen enorm op. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning bedraagt op dit moment ruim € 400.000. Onbereikbaar voor starters die nu zijn veelal zijn aangewezen op sociale of commerciële huur. Cody Hochstenbach (UvA) wijst er op dat dit niet alleen een tekort aan ‘een dak boven het hoofd’ oplevert maar ook een groeiende tweedeling in de maatschappij veroorzaakt. Zij die in staat zijn vermogen op te bouwen (want eigenaar van een woning) en zij die geen vermogen zullen opbouwen omdat hoge huren moeten worden betaald.

De titel van de Kamerbrief verwijst mogelijk naar de fouten die zijn gemaakt tijdens de bankencrisis en misschien zelfs wel naar onjuist gebleken beleidskeuzes. De bezuinigingsdrift van de overheid verergerde de crisis. De wens om de woningbouw geheel aan de markt te kunnen overlaten en de corporatiesector terug te dringen, heeft geen stabiele productie opgeleverd van betaalbare woningen. Gemeenten werden door de crisis in de facilitaire modus gedwongen. De taaie en kostbare binnenstedelijke herstructurering en transformatie kwamen tot stilstand, nadat gebleken was dat de gemeentelijke grondexploitaties tot in lengte van jaren forse tekorten zouden laten zien.

Meer dan alleen de coronacrisis 

Maar er zijn meer oorzaken. Stikstof, PFAS en onjuiste demografische berekeningen, botsende belangen voor andere ruimtelijke opgaven en fysieke, procedurele en planologische belemmeringen leveren een tekort aan woningbouwlocaties. Het kabinet heeft nu besloten regie op het dossier te gaan voeren. Vorig jaar was de Woningbouwimpuls al gestart. Deze maand is € 290 mln is beschikbaar gesteld voor 27 projecten en 51.000 woningen. Verheugend nieuws. In 2011 heb ik bij uitvoering van het Brabantse woningbouwstimuleringsproject ondervonden hoe met kleine bijdragen of garanties van provincie Noord-Brabant toch veel woningen werden gebouwd.

Locaties met een publiek financieel tekort 

De middelen die nu worden ingezet, zijn bestemd voor ‘woningbouwlocaties met een publiek financieel tekort’. De projecten hebben voornamelijk betrekking op transformatie en herstructurering, centrumontwikkelingen, verdichting van bestaand gebied. Dit zijn dus soms letterlijk dezelfde projecten die een decennium eerder tot stilstand waren gekomen. Vanuit ruimtelijk en volkshuisvestelijk perspectief is het uitermate wenselijk dat deze locaties tot ontwikkeling komen. Maar toch bekroop mij een nare déja vu. Waaruit bestonden die publieke tekorten voor 2010 en waarom lieten de ontwikkelaars deze vaak toen al hippe locaties liggen? Wat deden wij met provinciale bijdragen in die projecten?

De publieke tekorten vonden een oorzaak in wettelijke en economische beperkingen om over te gaan tot het publiekrechtelijke kostenverhaal. Die nieuwe groene boulevard was slechts beperkt toerekenbaar aan de woningen, de inbrengwaarden van bestaand (commercieel) vastgoed waren fors. De gemeente diende dat ene bedrijf met een geurzone uit te kopen en kwam soms in de positie om zelf ontwikkelingen voor vestiging van bijvoorbeeld de creatieve industrie ter hand te nemen omdat deze als motor voor ontwikkeling werden gezien (daar zijn geslaagde voorbeelden van, maar toen zelfs juristen als creatief werden aangemerkt, begon die motor te haperen). In de wetenschap dat bouwers niet bouwen als het zicht op marge ontbreekt, was er maar een partij het initiatief kon nemen om de ontwikkeling in gang te zetten. Dat was de gemeente.

Bovenmatige publieke investeringen 

En daar wringt de schoen. Met publiek geld van mede-overheden was het makkelijk onderhandelen met dat te verplaatsen bedrijf en lag een niet rendabele voorinvestering in ‘maatschappelijk’ vastgoed of die gemeenschappelijke maar private parkeervoorziening op de loer. Het tekort bleek feitelijk niet een publiek tekort maar een verplichting of soms een gift aan private partijen. Is dat erg? Nee, maar is het goed om te realiseren dat middelen feitelijk worden ingezet om marktfalen in een markt met een enorme vraag naar woningen op te lossen. En inderdaad, het samenspel tussen publiek en privaat is delicaat. We hebben elkaar nodig. Het vingerwijzen naar elkaar, publiek stelt te veel tegenstrijdige eisen en hanteert te hoge (residuele) grondprijzen en privaat is alleen op hoge marge uit, levert niet meer woningen op. Nieuwe ideeën voor planbaatafroming zijn inmiddels weer onder op de stapel gelegd en gelet op de tekorten in het sociaal domein overwegen niet veel gemeenten risico te lopen door een eigen ontwikkelbedrijf op te richten, zoals de gemeente Volendam deed op het hoogtepunt van de bouwcrisis. Dan hebben we het nog niet gehad over een markt en overheidsissue.

Rijksregie

Hiermee komen we weer terug bij de brief van Ollongron. Stikstofproblemen worden met geld opgelost, bouwende corporaties krijgen korting op de verhuurderheffing. Het Rijk gaat regie nemen op de woningbouw. Er worden veertien ‘grootschalige woningbouwlocaties van nationaal belang’ die onder de hoede van het rijk worden uitgevoerd. Mogelijk wordt hiervoor een Rijksontwikkelbedrijf opgericht om actief grondbeleid te kunnen voeren en doorzettingsmacht te creëren. Ontwikkelaars juichen de komst van dat bedrijf toe met toch een vingerwijzing naar die ‘kibbelende’ gemeenten en provincies. 

Of toch gewoon lokale regie 

Hier ontstaat de pijn. Is het ontbreken van doorzetting nu echte het probleem dat wordt opgelost door het oprichten van een Rijksontwikkelbedrijf dat grondpositie kan innemen? Kan niet worden volstaan met sluitende afspraken met gemeenten en provincies om de woningbouwproductie op een ruimtelijke kwalitatieve wijze op te voeren? Veel provincies hebben woningbouw inmiddels aangemerkt als een provinciaal belang en sturen op overcapaciteit in de plannen. Er is geen gemeentelijke bestuurder die onwillig is om te bouwen. De formele procedures en de afstemming tussen overheden zijn zelden de beperkende factor. Planvorming en contractering met ontwikkelaars en eigenaren vergen meer inspanning. Dat wordt met Haagse regie en capaciteit niet opgelost. En voordat de woningbouwlocaties met nationaal belang met ‘grote stappen en diepe zakken, snel thuis’ door een Rijksontwikkelbedrijf ter hand gaan worden genomen, is het wellicht goed om nog eens een onderzoek te doen naar de besteding van al die bijdragen aan ‘publieke tekorten’ aan die taaie herstructurerings- en transformatietrajecten van de afgelopen decennia. En als de regie bestaat uit het onbeperkt inzetten van middelen kan overheveling van budgetten volstaan. En vrij naar een oud adagium: wellicht gaat het Rijk sneller, provincie en gemeenten komen verder. 

Herkenning? Verbazing? Interesse?

Mocht je na het lezen van dit artikel je verhaal willen delen, nieuwsgierig zijn geworden naar de bijdrage die wij u kunnen leveren of naar de opdrachten die KokxDeVoogd uitvoert, dan nodigen wij je van harte uit contact op te nemen met Arnold de Boer